IP & Art

온라인시대를 맞이 새로운 각도에서 부동산을 살펴볼 필요가 있다. 그런 차원에서 부동산학의 기초에 대하여 간단하게 살펴보기로 하자.

먼저 부동산은 동산에 대한 반대개념으로 토지 및 그 정착물로 구성된다. 다만 부동산과 유사한 개념으로 준부동산이 있는데 이는 부동산과 유사한 공시방법을 갖춤으로써 넓은 의미의 부동산이라고 할 수 있다. 즉 등록을 요하는 동산의 경우는 부동산과 유사한 성격을 가진다. 자동차 등이 그 예이다.

부동산은 법률적. 경제적, 기술적 측면으로 복합적인 개념으로 이해할 필요가 있다. 토지와 건물의 경우 각가 독립된 부동산이면서도 경제적 효능측면에서 합쳐서 하나의 부동산처럼 운용되고 있어서 이는 복합부동산으로 취급된다.

부동산의 개념중 나지. 소지. 택지. 부지, 후보지, 이행지, 맹지 등의 개념에 대하여 이해할 필요가 있다. 나지는 정착물이 없고 지상권등 토지의 사용수익을 위한 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 의미한다. 소지는 대지 등으로 개발되기 전 자연상태의 토지를 말한다. 택지라 함은 주거, 상업 공업용지 등의 용도로 이용되고 있거나 해당 용도로 이용할 목적으로 조성된 토지를 말한다. 부지라함은 일정한 용도로 제공되는 바닥토지를 말하며, 하천 도로 등의 바닥토지에 사용되는 포괄적 용어이다. 후보지는 전환되고 있는 토지를 말하고 이행지는 지역간 용도변경이 진행되고 있는 토지이다. 맹지는 도로와 접하지 않아 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접연결되지 아니한 필지의 토지를 말한다.

유량은 일정한 기간을 정해야 측량이 가능한 개념이고 저량은 일정한 시점에 측정가능한 개념이다. 그리고 유효수요개념을 정확하게 이해할 필요가 있다. 유효라 함은 구입에 필요한 비용을 지불할 수 있는 경제적 능력이 뒷받침되는 수요를 의미한다.

일반적으로 주택담보대출의 이율의 상승은 공급감소의 요인이된다. 토지공급량이 많이 있으면 토지의 가격탄력성이 발생하게 된다. 토지의 용도의 다양성으로 인해 토지의 경제적 공급곡선은 우상향하는 공급곡선을 이루게 된다. 다만 주택임대료가 상승하게되면 다른 재화의 가격이 상대적으로 하락하여 임대수요량이 감소하게 되는 데 이를 대체효과라고 한다. 다만 수요곡선이 수직선이면 수요의 가격탄력성이 완전 비탄력적이라는 것을 의미한다.

부동산수요가 증가하게 되면 부동산공급곡선이 탄력적으로 되어 부동산 가격의 상승이 더 작게 되어 균형량이 더 증가하게 된다. 예를 들어 오피스텔에 대한 대체제가 감소하게 되면 오피스텔수요의 가격탄력성이 감소하게 된다. 수요의 가격탄력성이 1보다 크게 되면 임대료가 상승하게 되고 임대업자의 임대료 수입은 감소할 수 밖에 없다.

부동산의 가격탄력성은 단기에서 장기로 갈수록 탄력적으로 되고 용도전환이 용이하게 되어 부동산 수요의 가격탄력성이 커진다. 다만 단기적으로는 수요와 공급의 불균형으로 인해 단기적으로 가치형성이 왜곡될 가능성이 있다. 그리고 수익이 증가하게 되어 부동산의 수요가 증가하게 되는 경우라면 이는 정상재라고 할 수 있다.

부동산시장의 상향시장에서는 직적 국면의 거래사례가격은 현재시점에서 새로운 거래가격으로 하한이 되는 경향이 나타난다. 거미집이론에 의하면 가격에 대한 수요의 탄력성이 공급의 탄력성이 높다면 새로운 균형으로 수렴하게 된다. 주거는 고소득층의 주거지역과 저소득층의 주거지역이 분리되는 현상이 나타나게 되는 데 하향여과와 상향여과로 나누어진다. 상위계층에서 사용하는 기존주택이 하위계층에서 사용되는 것을 하향여과라고 하고, 고급주택이 수선되거나 개배발되어 하위계층에서 사용되는 것을 상향여과라고 한다.

공포된 정보와 아직 공포되지 않은 정보까지도 시장가치에 반영되는 시장을 강성효율적 시장으로 하고 이 경우는 초과이윤이 발생될 여지가 적다. 준강성효률적 시장은 과거의 추세적 정보와 현재에 공포된 정보가 시장가치에 반영된 시장을 말한다.

지대와 관련하여서는 차액지대설, 절대지대설, 입찰지대설로 나뉘어진다. 차액지대설은 경작되고 있는 토지 가운데 생산성이 가장 낮은 토지를 한계지로 보며 이 경우는 지대가 발생되지 않는다. 절대지대설은 지대란 토지의 비옥도나 생산력에 관계없이 발생한다고 보며 독점적 지위에서 수입이 발생되면 최열등지에서도 지대가 발생된다고 본다. 즉 지대는 토지의 생산성과 무관하게 토지가 개인에 의해 배타적으로 소유되는 것으로 부터 지대가 발생된다고 보는 것이다. 입찰 지대설은 가장 높은 지대를 지불할 의사가 있는 용도에 따라 토지이용이 이루어지는 것을 말한다. 이에 반하여 입지이론은 토지의 비옥도가 동일하더라도 위치에 따라 지대의 차이가 발생한다고 본다. 등심원이론은 토지이용이 도시를 중심으로 지대비불능력에 따라 달라진다고 보며 선형이론은 주택지불능력이 높을 수록 기존의 도심지역과 접근성이 양호한 지역에 주거입지로 선정한다고 본다. 도시는 하나의 중심이 아니라 여러개의 전문화된 중심으로 이루어진다는 이론이 다핵심이론이다. 소매인력법칙은 두개도시의 상거래 흡인력은 두도시의 인구에 비례하고 두도시의 분기점으로 부터 거리의 제곱에 반비레한다는 본다. 허브모형에서는 교통조건이 나쁠수록 공간(거리)마찰계수가 커지게 된다. 최소비용이론에 의하면 수송비는 원료와 제품의 무게, 원료와 제품이 수송되는 거리에 의해결정된다.

 

개발부담금제도는 정부의 간접적 시장개입수단이다. 시장에서 어떤 원인으로 자원의 효율적 배분에 실패하는 현상을 시장실패라고 하고 이 경우정부의 시장개입의 근거가 된다.

 

공공재의 경우는 소비의 비경합성과 비배제성이라는 특성을 가지게 된다. 외부효과는 어떤 경제활동과 관련하여 거래당사자가 아닌 제3자에게 의도하지 않은 혜택이나 손해를 가져다 주면서도 이에대한 개가도 받지도 지불하지 않는 상태를 말한다. 외부불경제를 발생시키는 재화의 공급을 시장에 맡길 경우 사회적 최적 생산량보다 과다하게 생산되는 경향이 발생한다. 이 경우에 부담금을 부과하게 되면 생산비가 증가하여 해당 제품의 공급이 감소하게 된다. 예를 들어 공원이 생기면 쾌적성이라는 긍정적 외부효과가 발생하여 수요가 증가하여 수요곡선이 우측으로 이동하게 된다.

 

정부가 토지를 매입한 후 보유하고 있다가 적절한 때에 이를 매각하거나 공공용으로 사용하기 위하여 토지 비축제도를 활용한다. 나아가 국가나 공공기관의 개발사업 등으로 인하여 토지 소유자의 노력과 관계없이 정상지가 상승율을 초과하는 개발이익이 발생하는 경우 이를 환수하는 제도가 바로 개발 부담금제도이다.

 

정부의 규제임대료가 시장의 균형임대료 보다 높으면 별다른 변화가 없고 균형을 유지하게 된다. 이대료 상승율을 균형가격이하로 규제하게 되면 기존임대차가 가른용도로 전환되어 임대주책의 공급이 감소하게 된다. 또한 임대 부동산의 질적인 저하가 예상된다. 임대료 보조정책을 쓰면 임대주책의 공급이 증가되게 된다.

 

분양가 상한제는 택지비와 건축비의 합산된 가격으로 규제된다. 수요의 공급가격탄력성이 공급의 가격탄력성이 크면 공급자가 수요자보다 세금부담이 더 커진다. 양도소득세의 납부를 하지 않기 위하여 주택의 처분을 기피하게 되면 주택의 공급이 감소하게 된다. (주택공급의 동결효과) 주택구입에 대한 거래세가 높아지면 소비자가 실질적으로 지불하는 금액이 증가하여 소비자 잉여가 줄어진다.

 

다만 부동산은 단기 현금화가능성이 낮다. 타인의 지분을 이용한 경우 부채비율의 증감이 자기 자본수익륭에 미치는 효과를 레버리지 효과라고 한다. 부동산에는 운영위험(사무실의 관리,. 그로자의 파업, 영업경비의 변동 등으로 인해 야기될 수 있는 수익성의 위험), 금융위험(금리변동에 따른 위험), 유동성 위험(대상부동산을 현금화하는 과정에서 발생하는 시장가치의 손실 가능성),비체계적 위험(포트폴리오를 구성하는 투자자산종목의 수를 늘릴수록 비체계적인 위험감소)이 발생된다.

 

장래기대되는 소득을 현재가치로 환산하는 것을 위험할인율조정이라고 하면 위험투자의 경우 높은 할인율을 적용한다. 민감도 분석이라 함은 투자효과를 분석하는 모형의 투입요소가 변화함에 따라 그 결과치에 어떠한 영향을 주는 지를 분석하는 것을 말한다.

 

기대 수익률의 편차가 적은 것을 선호한다. 투자자가 위험을 회피하게 되면 위험과 기대수익율의 관계를 나타내는 투자자의 무차별곡선의 기울기는 급해 진다. 효율적 프론티어에서는 추가적인 위험을 감수하지 않으면 수익율을 증가시킬 수 없다. 투자자의 무차별곡선과 효율적 프론티어의 접전에서 최적의 포트폴리오가 선택된다. 원리금균등상환금액을 산정하는 경우에 저당상수를 사용하게 된다. 가능총소득에서 공실상당액과 불량부채액 등을 차감하고 기타 수입을 더하여 구한 소득을 유효총소득이라고 한다. 세전지분복귀액이라 함은 자산의 순매각금액에서 미상환저당잔액을 차감하여 지분투자자의 몫으로 되돌아 오는 금액을 말한다. 순현재 가치는 투자자의 요구수익률로 할인한 현금유입의 현가에서 현금유출의 현가를 뺸 값이다. 내부수익률법은 내부수익률을 투자자의 요구수익률과 비교하여 투자의사결정을 하는 방법을 말한다.

 

순현가는 현금유입의 현재가치에서 현금유출의 현재가치를 뺸값을 말한다. 순현재가치가 0이 되는 단일 투자의 경우 수익성지수는 1이 된다. 부채감당율이은 순영업소득이 부채서비스액의 몇배가 되는 가를 나타내는 비율을 말한다.

 

신디케이트는 지분금융이다. 고정금리 저당대출의 금리가 변동금리대출의 금리보다 높다. 금리상승기에는 고정금리대출이 유리하다. 원리금균등상환방식은 원리금상환액은 매기 동일하지만 원리금에서 원금과 이자가 차지하는 비중이 상환시기에 따라 다른 방식을 말한다. 첫회의 원리금상환액은 원금균등상환액이 원리금상환방식보다 크다. 원금균등상환방식은 매기에상환하는 원리금이 점차적으로 감소한다. 중도상환의 경우 원금상환방식이 원리금균등상환방식보다 대출잔액이 적다. 대출자는 원금균등상환방식이 원금회수측면에서는 안전하다. 체증상환방식은 미래소득이 증가될 것으로 예상되는 차입자의 경우 적용된다. 프로젝트 파이낸싱은 사업성이 담보가 되면 개인적인 채무가 없는 비소구 금융이다. 주택연금은 주택소유자가 주택에 저당권을 설정하고 금융기과능로 부터 연금의 방식으로 노후생화자금을 대출받는 것을 말한다. 저당담보부 증권을 도입하여 주택 금융이 확대되면 주택자금 대출이 증대하게 된다.

 

MPTS의 조기 상환위험은 투자자가 부담하게 된다. MBB의 발행자는 최초의 주택저당채권집합물에 대한 소유권을 갖는다. CMBS는 금융기관이 보유한 상업용부동산모기지를 기초자산으로 하여 발행하는 증권을 말한다. 자기관리 부동산 투자회사의 설립자본금은 5억원, 위탁관리 부동산투자회사및 기업구조조정부동산투자회사의 설립자본금은 3억원이다. 도시스프롤은 산발적인 도시의 확대이고 대도시 외곽부에서 발달하는 무계획적 시가지 현상을 말한다. 부동산의 개발단계는 아이디어 단계, 예비적 타당선 분석단계, 부지구입단계, 타당성 분석 및 디자인 단계, 금융단계, 건설단계, 마케팅단계로 이루어진다. 부동산 개발위험은 법률위험, 시장 위험, 비용위험이 있다.

 

시장수요와 공급을 분석하는 시장분석, 시장상황에서 매매, 임대될 수 있는 가능성을 분석하는 시장성분석, 개발사업의 미래의 흡수율을 분석하는 흡수율분석 등이 있다.

 

정비기반시설이 열악하고 노후 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경개선 등 도시환경을 개선하는 사업을 재개발 사업이라고 한다. 토지가격과 공사비율에 따라 나누는 것을 등가교환이라고 한다. 토지소유자는 토지를 제공하고 개발업자는 개발의 노하우를 제공하여 서로 이익을 도모하는 것은 지주공동사업이라고 하라고 토지 소유자가 개발업자에게 사업시행을 위탁하고 개발업자는 사업시행에 대한 수수료를 취하는 방식을 사업위탁방식이라고 한다. 신탁개발방식은 토지소유자로 부터 형식적인 토지소유권을 이전받은 신탁회사가 사업주체가 되어 개발공급하는 방식을 말한다. BTO는 시설의 준공과 함께 시설의 소유권이 정부등에 귀속되지만 사업시행자는 정해진 기간동안 시설에 대한 운영권을 가지고 수익을 내는 방식을 말한다. 개발제한으로 부터 규제되되는 보전지역에서 발생되는 토지소유자의 손실을 보전하기 위한 제도가 개발권양도제이다. 부동산을 운영하고 유지하는 것으로 시설사용자나 기업의 요구에 따라는 소극적 관리를 시설관리라고 한다. 경제적 내용연수에 영향을 미치는 요인은 인근지역의 변화, 인근환경과 건물의 부적합, 당해지역건축물의 시장성 감퇴 등이다. STP전략은 시장세분화, 표적시장선정, 포지셔닝으로 구성된다. 부동산 4P는 가격, 제품, 유통경로, 판매촉진전략을 말한다. 아파트 단지 내 자연적 실개천설치는 제품전략에 해당된다.

 

   토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 감정평가라고 한다. 조건부 평가는 부동산가격의 증감요인이 되는 새로운 상황의 발생을 상정하여 그 조건이 성취되는 경우를 전제로 부동산 평가하는 것이다. 감정평가는 기준시점에서 대상물건의 이용상황 및 공법상제한을 받는 상태를 기준으로 한다. 소급평가는 과거의 어느 시점을 기준시점으로 하여 부동산 가치를 평가하는 것을 말한다. 일괄평가와 구분평가로 나우너진다. 가치는 주관적. 추상적개념이고 가격은 가치가 시장을 통하여 화폐단위로 구현된 객관적. 구체적인 개념을 말한다. 가치는 효용에 중점을 두고 효용은 인간의 필요나 욕구를 충족시켜 줄 수 있는 재화의 능력을 말한다. 가치 형성요인은 일반요인, 지역요인, 개별요인으로 구성된다.

지역분석은 대상부동산이 언떤 지역에 속하면 지역특성이 무엇이며 전반적으로 지역특성이 지역내 부동산가격형성에 어떠한 영향을 미치는 가를 분석하는 것을 말한다. 지역분석이 개별분석에 선행하는 것이 일반적이다. 지역분석을 통하여 해당지역내 부동산의 표준이용과 가격수준을 파악할 수 있다. 지역분석에 있어서 대상지역의 둥요한 대상은 인근지역, 유사지역, 동일수급권이다. 지역분석은 거시적이고 개별분석은 미시적 분석이다.

 

감정평가에서 가격의 제원칙중에는 균형의 원칙, 변동의 원칙, 대체의 원칙, 경쟁의 원칙이 있다. 원가방식에는 원가법과 적산법이 있고, 비교방식에는 거래가격비교법과 임대사례비교법이 있고 수익방식에는 수익환원법과 수익분석법이 있다.

 

적산임료는 기초가액x 기대이율 +필요제경비

비준임료는 임대사례의 임대료 - 시장보정치 시점보정치 지역요인비교치 개별원인비교치

수익임료는 순수익 + 필요제경비의 방식으로 산출한다.

 

대상물건의 재달원가에 감가상각을하여 대상물건의 가액을 산정하는 것을 원가법이다. 사정보정. 시점수정치,형성요인 비교 등의 과정을 거치는 방식이 거래사례비료법이다. 수익환원법은 장해 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하여 가액을 결정하는 방식이다. 대상부동산의 내용연수가 만료되는 떄에 감가누계상당액과 그에 대한 복리계산의 이자상당액을 포함하여 당해 내용연수로 상환하는 방법을 상환기금법이라고 한다.

 

원가법: 건물, 건설기계

거래사례비료법: 집합건물

수익환원법: 영업권, 특허권 등 무형자산, 광업재단, 저작권

임대사례비교법: 임대료

 

시산가액의 조정은 각 방법에 의한 시간가액을 가중평균하는 방법이나 주방성에 의하고 부수방식으로 검토하는 데 오늘날에는 산술평균은 사용하지 않는다.

 

표준공시지가는 공공용지의 매수, 토지수용, 국유공유토지의 , 농어촌 정비법, 토지의 관리에 사용된다.

 

표준공시지가에 이의가 있으면 30일 이내에 서면으로 국토교통부장관에게 제출하여야 한다. 표준지의 평가는 공시기준일현재의 이용상황에 따른 다. 개별공시지가는 재산세과세표준액, 국유지의 사용료, 개발부담금부과, 종부세 등에 사용되나 토지가격비준표와는 다르다. 표준주택은 단독주택을 대표할 수 있는 주택을 선정한다. 공동주택의 경우는 표준주택과 개별주택을 구분하지 않는다. 중앙부동산가격공시위원회의 심의로 표준주택가격을 공시한다. 국토교통부 장관이 표준주택가격- 감정원, 시장은 개별주택가격.

 

공시지가기준평가시 비교표준시선정, 시점수정, 지역요인비교, 개별요인비교, 그밖의 요인 보정에 의한다.부채감당법에 의한 환원이율은 부채감당율 x 대부이율 x 저당상수(부채감당율은 순영업소득을 부채서비스액으로 나눈 값)

감정평가는 시장가치를 기준으로 하는 것이 원칙이고 그 기준시점은 대상물건의 각겨조사를 완룐한 날짜를 기준으로 한다. 또한 적정가격깅란 토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다. 감정평가에서는 시장가치기준원칙, 현황기준원칙, 개별물건기준 원칙, 원가방식, 비료방식, 수익방식 등이 있다. 인근지역이란 대상부동산이 속하 ㄴ지역으로서 부동산의 잉요이 동질적이고 가치형성요인중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다. 가격과 가치의 개념정립이 필요하다. 가격은 특정부동산에 대한 교환의 대가로 시장에서 매도자와 매수자간에 지불된 실거래액, 대상부동산에 대한 과거의 값(중개사가 전문가), 객관적. 구체적인 개념, 시장수급용으로 겨래당사자 사이에 제안된 값, 일정한 시점에서 하나만 존재함에 반하여 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값, 대상부동산에 대한 현재의 값(평가사가 전문가), 주관적 . 추상적 개념, 가격 +-오차, 평가목적에 따라 일정시점에 여러가지가 존재함으로써 가치의 다원적 개념이라고 볼 수 있다. 부동산의 가격발생용인은 부동산의 효욧ㅇ성, 사아대적 희소성, 유효수요, 이전성 등이 있는 데 이들은 상호 결합하여 부동산 가격이 발생한다. 유효수요라 함은 대상부동산을 구매하고자 하는 용구로 구매력이 있는 수요이어야 한다.

또한 지역분석과 개별분석개념을 구분할 피룡가 있다. 지역분석은 지역요인을 분석하는 작업으로 이는 구체적으로 인근지역의 표준적 이용을 판단하여 그 지역 내의 부동산에 대한 가격수준을 판정하는 작업이다. 이는 선행분석, 가치형성의 지역요인을 분석, 대상지역에 대한 전체적, 광역적, 거시적 분석, 전반적 분석, 표준적 이용, 각격수준, 적합의 원칙이 적용된다. 이에 반하여 개별분석은 후행분석, 가치형성의 개별요인을 분석, 대상부동산에 대한 부분적,, 국지적, 구체적, 미시적 분석, 개별적 분석, 최유효이용, 가격, 균형의 원칙이 적용된다. 여기서 적합의 원칙은 외부적 관계의 원칙이고 균형의 법칙은 내부적 관계의 원칙이다. 즉 균형의 원칙은 부동산의 유용성이 최고도로 발휘되기 위해서는 그 내부 구성용소의 결합상태가 균형을 이루고 있어야 한다는 원칙츨 말한다.

초과토지는 기존의 개랴물을 최유효이용으로 이용할 경우 이용범위를 넘는 필요이상의 넓은 토지를 의미하여 특정한 용도로 분리되어 사용될 수 없을 경우에는 초과토지의 범주에 들어가지 않는다. 대상부동산이 일체로 이용되고 있다하더라도 그 일부분에 대하여 특수한 목적이나 합리적인 조건이 수반되 경우에는 그 부분만을 따로 평가하는 것을 부분평가라고 한다. 어떤 투자대상의 가치평가를 그 투자대상의 기회비용에 의하여 평가한다는 원칙을 기회비용의 원칙이라고 한다.

적산법: 적산임료: 기초가액x 기대이율 + 필요제경비

임대사료비교법: 비준임료= 임대사례의 임대료 x 사정보정치  x 시점수정치 x 지역요인비교치 x  개별요인비교치

수익분석법: 수익임료= 순수익 x 필요제경비

상환기금법은 대상부동산의 내용연수가 만료되는 때에 감가누계상당액과 그에 대한 복리계산의 이자상당액을 포함하여 당해 내용연수로 상환하는 방법으로, 감채기금법 또는 기금적립법이라고 한다. 적산가액의 산정방식은 다음과 같다.

매년 감가액= 재조달 원가에서 간존가액을 공제한 것을 경제적 내용연수로 나눈 값

감가누계액은 매년감가액x 경과연수

적산가액= 재조달원가 - 감가누계액

감정평가절차는 비교표준지 선정 - 시점수정- 지역요인 비교-개별요인비교 - 그밖의 요인보정

공시지가 기준법적용에 따른 시점수정시 지가변동률을 적용이 원칙이고 불가능시는 생산자물가상승률을 적용하여야 한다.

환원이율은 순영업소득을 부동산가치로 나눈 값이다. 부채감당법에 의한 환원이율은 부채감당율x 대부비율 x 저당상수로 구한다. 직선환원법은 대상부동산의 경제적 내용연수 기간동안 매 기간마다 순영업소득은 감소할 것으로 예상되는 부동산에 적용하며 평균연금환원법이나 감채기금환원법에서 매기간 마다 순영업소득은 일정할 것으로 예상되는 부동산에 적용한다. (평준연금환원법(연금법)> 감채기금법(상환기금법) >직선환원법)

수익가액= 순영업소득을 환원이율으로 나누는 값 (영업경비에서 개인업무비는 제외)

산림을 감정평가할때에 산지와 입목을 구분하여 감정평가하여야 한다. 이 경우 입목은 거래사례비교법을 적용하되 소경목림의 경우에는 원가법을 적용할 수 있다. 표준지는 감정평가에 있어 지가변동률을 산정하는 경우에 기준이 된다. 표준지의 평가는 공부상의 지목에 불구하고 공시기준일 현재의 이용상황을 기준으로 평가하되, 일시적인 이용상황은 이를 고려하지 않는다.

개별공시지가는 표준지 공시지가를 기준으로 하므로 토지가격비준표 작성의 기준이 되지 못한다. 공동주택은 표준주택과 개별주택으로 구분하지 않는다.